宝圣湖街道 “聚民心出实招”老旧小区换新颜

　　核心提示

　　2013年11月，渝北区宝圣湖街道挂牌成立。虽是新街道，却遇到了老问题——辖区108个小区中就有35个老旧小区(单体楼)89幢房屋，房龄绝大部分在15-20年之间，多为单位集资房屋和社会集资楼，问题不少、纠纷不断。

　　“以服务民生为抓手，力求破解老旧小区管理难。”据宝圣湖街道党工委书记严斌介绍，去年以来，街道在实践中探索“六步”整治法推进环境改善，并围绕完善生活功能、补齐基础设施、规范物业服务、美化小区环境，着手建立常态化管理机制，让老旧小区旧貌换了新颜。

　　老问题

　　35个老旧小区管理难

　　35个老旧小区主要集中在工业园区片区。这里原规划为工业用地，后改为商住用地后，其市政设施、基础建设、功能配备等方面在一定程度上不能满足居民居住要求;并且该片区70%以上楼盘为单体楼和围合式假小区，修建方式以单位和社会集资居多，小区景观、地下车库、房屋墙面、隐蔽工程、绿化、外墙、屋顶等问题众多。

　　“安全隐患普遍存在。”街道安全相关责任人介绍，相当部分老旧房屋存在楼道梯步钢筋锈蚀爆裂、电线老化、化粪池及地下管网堵塞、消防设施缺失、空调室外机掉落等安全隐患。一份统计报表显示，这些老旧小区涉及外墙砖脱落面积约0.45万平方米，涉及外墙墙面面积约1.5万平方米，破损栏杆和围墙3600米，“社区多次出面协调解决，但经费有限，效果甚微。”

　　据透露，这些老旧小区大多数采取非等级物业服务企业管理或无管理，物业费按户15元-20元/月不等收取，物管公司管理粗放，只负责简单基本的生活垃圾清扫清运，小区环境长期脏乱差，居民人身财产安全得不到保障，严重影响业主生活质量。

　　“管不好不缴费，不缴费就更管不好。”翠苹路社区党总支书记王利伦称，老旧小区物业收费率低只有50%-70%，长此以往就形成了“物业收费低-服务质量差-物业欠费多-物业公司维持困难撤场”的恶性循环，“最后不但小区管理无序，还留下一大堆物业矛盾等老大难问题。”

　　据了解，这些老旧小区居住人口结构复杂，有外来移民、征地农转非农民、进城务工人员、临时租房户等。因为物业管理跟不上，小区乱停车、乱丢垃圾和私自损坏绿地种菜、乱搭乱建、占道经营等现象屡见不鲜，群众怨声载道。

　　新办法

　　“六步”整治好环境

　　翠苹路社区莺歌小区是2002年建成的老小区。去年3月，翠苹路社区党委提出“齐心共建·绿满翠苹”创建活动，通过“社区党组织倡议、党员干部带头捐资出力、小区业主自愿捐款、物业公司长效管理”的方式动员业主、物业、社会共筹资6.9万元，对莺歌小区进行综合整治，新增绿地2000平方米，增添建身器材和监控设备，改善了小区环境。

　　“莺歌小区的成功试点，调动了居民整治小区环境的积极性。”宝圣湖街道党工委书记严斌称，随后辖区内8个社区也积极行动起来，下决心整治老旧小区环境，“还群众一个安全、舒心的居住环境。”

　　据介绍，整治行动分六步走：调查摸底找准问题——征集意见形成方案——业主大会确定方案——捐资大会筹集资金——收支情况张榜公示——业主监督项目实施。

　　宝圣湖街道统计，后来，14个老旧小区共筹集社会资金100余万元，新增绿地2.2万余平方米，配备消防器材235套，规划新停车位800余个，更换单元楼梯间不锈钢扶栏2581米，增安全不锈钢防扶栏466米，整治围墙348平方米，地下污水管网改造115米，墙面整治2700平方米，小区大门形象改造14个，新增车行道闸38个，新增休闲座椅79套，健身器材26套。

　　今年2月，宝圣湖街道制定出台《宝圣湖街道关于破解老旧小区管理难的试点方案》，明确坚持网格管理与小区物业结合的方式，提炼总结出老旧小区环境“六步”整治法，在面上推进老旧小区建设。目前，辖区20个老旧小区得以实施整治。

　　“楼房安全了，小区舒适了。”金福花园小区业主彭金秀说，铁树、桂花、黄桷树有了，石桌石椅也有了，环境也整洁了，“金福花园这才是名副其实了。”

　　建机制

　　业主考核促物业规范

　　破解老旧小区管理难，需要的不仅仅是单纯环境设施变好，更重要的是保持和延续好这种环境，让小区业主持续拥有舒适的家居环境。

　　今年10月，宝圣湖街道又制定出台了《宝圣湖街道老旧小区常态化管理考核办法》和《宝圣湖街道老旧小区物业工作常态化管理办法》，建立社区与物业管理联动机制，健全物业服务管理考核激励机制，常态化管理老旧小区，巩固环境综合整治效果。

　　首先，引导老旧小区成立小区业委会，解决有人办事的问题;然后，通过业委会与物业服务企业签订物业服务合同，制定小区物业管理监督办法，对长期服务不到位的物业服务企业按合同约定和程序予以更换。

　　“通过物业服务企业委托，实行物业费网格员代收、居委会代管、业委会监督的制度。”街道物管办负责人介绍，网格员代收的物业费存入社区账户，每季度随机抽取小区三分之一以上居民投票，占投票人数三分之二的业主满意全额兑现物业费，每低一个百分点，扣当季物业费50元。另外，街道出资进行以奖代补，每季度对辖区物业公司考核，街道暗访占70%、社区互评占20%、业主满意度测评占10%，得分95分以上，按基数全额奖励，90分至95分按基数80%奖励，得分85分至90分按60%奖励，85分以下不奖励，考核结果与物业企业年终星级评定挂钩，“形成政府引导、社会支持、业主自治、网格配合、物业管理的共建共享局面。”该负责人说。