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在诚信得不到认可的环境中，你的信用在不提供财产担保的情况下的经济价值可能只是额度几千的信用卡——奢谈以信用获得贷款或因诚信而获得较低利率的贷款。在这种环境中，私人权益的空间是被压制的，你私人出具的授权委托书很容易被“正常人”质疑为不知是否本人签署而不被认可，委托公证被法律——更多的是国家部门政策赋予神奇色彩，挺身而出：委托人凭借委托公证终于把自己的事务交由受托人进行代理。本文，孙潭律师以二手房交易中的委托公证为例，带你了解委托公证的风险。
故事一：无证房屋，公证无异
2010年，A与B签订《房屋买卖协议》，约定A向B购买沙坪坝某住房一套。协议项下房屋在签约时仍未办理房地产权属证书，A因价款便宜而出价购买。双方此后到公证处办理委托公证并取得《公证书》，A是受托人。委托权限为B委托A办理房屋权属证书、与其他人签订房屋买卖合同、收取售房款、办理过户手续等。该房屋此后一直无法办理房地产权属证书。
孙潭律师点评：
1、委托公证的《公证书》仅指向委托书。一般情况为委托人在公证人员面前亲自签字、捺印，据此来证明该人在未受胁迫的情况下自愿授权；
2、A对无证房屋的权限来源于B的委托，A的权限不会大于B；
3、B无法对无证房屋进行过户交易，《公证书》并不能让B取得无证房屋的处分能力（如办理房地权属证书、过户等）。
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故事二：过度授权，钱房两空
2014年，张某与王某签订《重庆市房屋买卖合同》，约定张某向王某购买江北某小区住房一套。张某通过某公司来借款用于支付王某的购房款。此后，王某在公证处进行委托公证并取得《公证书》，石某（与某公司存在利害关系）是公证委托中的受托人，委托权限为王某委托石某代办两证合一并领取、代售房屋并收款、办理过户、代为配合买方办理按揭手续等涉及房屋交易的所有权限并可以转委托。2015年，张某与某公司等发生居间、借款纠纷，张某同时发现向王某购买的住房已经被过户到其他人名下。
孙潭律师点评：
1、公证处不审查授权范围是否必要；
王某公证的授权范围不当多余。从王某与张某的房屋交易情况来看，王某仅需要授权石某代办两证合一及领证，代办过户给张某等围绕与王某的房屋买卖合同的履行有关的事项即可。
2、王某超过必要限度的其余授权事项给张某钱房两空的结果埋下了隐患；
在张某在与相关主体发生纠纷时，受托人石某无需经过王某同意将房屋出售并过户给了其他人、收取了房款。石某以王某名义进行的上述行为直接导致了张某没有取得房屋所有权。
3、就该案公证事项判断，公证书中授权委托书未必有效：如王某为无民事行为能力人、限制民事行为能力人等。
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委托常见风险及防范：
1、一房二卖；
公证委托无法让买房人避免一房二卖带来的风险，却相反加大了一房二卖的风险，毕竟可能增加有权处分房屋的人员数量。买房人为了取得房屋所有权或保障房款安全，稳妥的做法为：一、及时去办理过户登记；二、办理预告登记；三、办理抵押登记，获得对抵押房屋的优先权。上述法律效果均得益于物权，与是否公证无关。
2、冰糖葫芦；
无证房屋因受法律规制而无法进行交易，即便进行了委托公证也无法达到过户的目的及防范一房二卖的风险。委托公证和转授权可能让无证房屋权益人（委托人）、购房人（公证人受托人）、第三人（与受托人签订合同的其他人）像糖葫芦一样串联，加大了无证房屋的法律风险波及面。于此，买房人应当慎重对待无证房屋，了解清楚该房屋无法办理权属证书的原因，切不可为了贪图利益而将自己置于泥潭之中。
3、见财起意。
委托关系中信任因素极为重要，毕竟委托人系将自己对财产的处分——有时就是该人的所有身家交由受托人办理，亲朋或对才能、人品有相当了解的人之间才会产生信任。不加考察，羊入虎口，就容易发生受托人见财起意，以侵权、违法甚至犯罪的方式坑害委托人。于此，委托人应审慎确定授权范围并就委托双方之间的权利义务进行明确约定。 |
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发表于 2016-7-22 13:05:02