商业和二手房看房经验分享 万科火锅一条街、复地上城等

宫浩-SEAN

这次给大家分享四个盘的看房经验分享

第一篇/ 万科火锅一条街：气质可以来得更猛烈一些

      
      

yilse

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有一个以前的同事，在我公众号下面留言，问能不能说一下商业市场，或是一些具体案例。

我只能试试，因为一个商业项目的成功，很难有什么规律可以总结。

但过去10多年，很多所谓专家却很喜欢干这件事：《商铺投资十大金律》、《如何抓住黄金旺铺》……，如果他真有这个水平，早就富得流油了，买游艇泡明星都来不及，哪里还有空坐在电脑面前苦口婆心的码字讲道理。



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事实上没有任何一种商铺，可以做到稳赚不赔：

有人信奉商圈——但那些十多年前投资黄金海岸的人，七八年前投资朗晴广场的人，一定不这么认为。

有人信奉主干道——华新分流道算主干道吧？车流量大吧？但招商锦星汇的门面，我并不觉得它应该很值钱。

有人信奉开发商，好像只要是这些公司开发的商业都是金宝卵，只要买到一间就可以坐在家里等它下蛋——4年前我有两个朋友分别买了两个商铺，背后开发商的名字那叫一个响，但4年来这几个商铺的收益，还赶不上3年期定期存款利息。

还有人信奉消费者，似乎只要周边有钱人多一切都不问题——新牌坊和加州片区不缺有钱人吧，恒大中渝广场现在做成了什么鬼样子？  

  

╮_那段﹎.

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但这么多商铺变成“伤铺”，丝毫没有影响到开发商吹牛的热情，以及喊出天价的信心。

某综合体项目，充其量只能算一个社区中心，一楼位置好点的商铺，居然要价七八万。

重庆西面，一些鸟不下蛋的地方，旁边到处都是交房一两年依然空置的门面，一楼临街商铺，居然也敢卖2万多。



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要做一个好的商业项目，其实逻辑并不复杂：你能把一大波好商家拉到一起，就成功了。

举一个例，人和古木峰立交旁边，有一片集中做餐饮的地方，里面百乐门、镇三关、古木峰食堂、喳喳老火锅、口湘堂等等，我以前经常路过看到，但一直武断的以为那个地方生意不行，后来去吃了两次饭，发现居然火爆得不要不要的。

它在什么商圈核心吗？不在；它背后的开发商很牛吗？我到现在为止都不知道这片商业是谁搞的；它交通方便吗？虽然貌似靠近主干道，但实际开车进去非常不方便，大部分方向来的车都需要绕一大圈。



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它为什么能火？因为消费者要的其实不多：停车位多，好吃的店多，就行了。同样成功的例子还有黄泥磅那一片商业，虽然现在黄泥磅停车已经有点紧张，但丝毫没影响它的火爆。

为什么如此简单的一个条件，很多开发商听起来牛B哄哄、动辄号称要颠覆市场和引领潮流的开发商，却满足不了？  

  

anycell

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第一个原因是，有些商业项目从立项的那一天起就错了，比如一个四线城市的新区，根本无法承载一个50万平米的综合体，但它还是建了——好商家不来。

第二个原因是，有些立项没有错的商业项目，定位错了，岳云鹏是个好胚子，但不能去演道明寺，如果你定位错了——好商家也不来。

第三个原因是，有些立项定位都没错的商业项目，规划落伍了。比如20家餐饮，每家15桌，按高峰期综合上座率80%计算每家要开240桌，每桌至少要准备两个车位，那么整体至少需要480个车位，如果你做得不够——好商家还是不来。

第四个原因，有些立项定位规划都没错的商业项目，产品标准太LOW了，招商和运营水平太次了，九滨路上九龙滨江就是典型案例，如果你做得不好——好商家依然不来。

第五个原因，有些立项定位规划没错、产品标准不LOW招商运营水平也不低的商业项目，太想赚现钱了，为了商铺听起来总价低、好卖，面积划得太小，搞得商家开个洗脚城都需要和10个业主谈，好点的商家谁愿意费这个劲，人家到哪里不是赚钱？——好商家还是死也不来。



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因此，所谓商圈、所谓主干道、所谓开发商、所谓消费群体，这些都很重要，但其中任何一条都不足以保障投资人得到收益。

但反过来，某个项目即使有一两点瑕疵，只要它能想办法把好商家搞过来，就依然还有希望。

如果非要用一条标准来划分商铺好坏，那就是它有没有吸引好商家的能力。毕竟舞台是商家的，不是开发公司的，只有商家能把消费者引过来，只有商家能让你的商铺保值增值。

再举一个例，机场路离大部分居住区都远，历史上毫无商业氛围可言，也没见哪家开发商来精心运营，宜家开业以后，每到周末必堵成狗。  

  

satan_king

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有了标准之后，我们再来说万科的火锅一条街。

这个项目至少面临两个压力。



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一是好坏参半的地段。

这个项目在虎头岩转盘旁附近，好的一面是周边住宅多写字楼多，居民和商务人群密集，到大坪石桥铺距离1.5到3公里，在这一带常住和工作的至少50万，并且交通很便利，理论上江北沙坪坝杨家坪的同志到这里来搞吃喝都是有可能的；缺点是离主干道有100多米，对于一个新商业项目来说，如果不搞出点新套路，这短短的100多米足够成为杀死你的距离，餐饮商业的竞争，已经不只是残酷而是残忍。

二是重庆万科本身。

在商业方面，重庆万科曾经有两次表现机会，一次是在锦程，一次是在悦峰，可惜的是都没抓住，严格来说它几乎没有忠诚的商家伙伴，这意味着每个商业项目的招商运营都是从零开始，面对商家没有成功案例和感情好讲，只有一分一厘赤裸裸的算账。  

  

柠檬草的幸福

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这一次，万科表现得比过去的锦程和悦峰更努力，更有心机。

——为了这1万多平米商业，万科准备了大约700个车位，如果按30个商家计算每家大约能分到20多个，这基本上是南方花园、直港大道临街餐饮商家的四到八倍。

——无论是销售还是自己持有的商业，前三年的经营权都拿到自己手上（卖了的返租回来），至少保证商家不用被业主千奇百怪的要求搞得精疲力尽。

——主力商家免租一年，第二三年租金也不高。

——名为火锅一条街，实际上火锅只有五六家，这是一个很见心机的数字。太少不行，毕竟名字是“一条街”，太多也不行，僧多了粥就少，剩下的面积怎么办？江湖菜来填。
  

  

dxk1107

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理论上讲，火锅一条街很有可能把好商家吸引过来：车位足，建筑品质不错，周围的人也多，搞出一个升级版的直港大道或是南方花园，貌似并非不可能。

但事实并没有这么简单，因为这些商家没有跟着万科赚过钱，因为这是一个只讲现实的世界，所以不可能万科甩支穿云箭，就有千军万马来相见，通俗的讲就是万科面对这群商家并没有太强的号召力和组织权，于是麻烦就来了：我怎么相信你能把这个离主干道100多米的地方做活？最好的那两三个位置，你凭什么给了张三李四而不给我？



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所以，即使一个项目，具备了前面说的五点，也并不意味着就可以高枕无忧万事大吉。成功的要素或许还有第六点：它可能是通过若干成功案例积累下来的气势，有可能是某个特别好的时机，甚至是某种好运气，它是一种很难用指标量化类似第六感的东西。

今后我会陆续写一些商业项目，只是我个人一些评判，而非投资建议，因为成功是如此难得和偶然，因为没有商铺可以不赔稳赚——如果有，我早就富得流油了，买游艇泡明星都来不及，哪里还有空坐在电脑面前苦口婆心的码字？  

  

天地男儿

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我认为这条火锅街至少具备了一定的成功可能性，它的定位、硬件，还有招商政策，至少都是以满足商家需要为导向的，商家才是项目的用户，商家才是项目的基础，他们的价值和意义甚至大于消费者，因为是它们在引导和左右着消费者——就像宜家和奥特莱斯可以把重庆各个区的人，都引到机场路上去一样。

百度了两张实景填上

白天的样子

【猪看楼】商业和二手房：万科火锅一条街、复地上城

晚上的样子

【猪看楼】商业和二手房：万科火锅一条街、复地上城

   

  

展迅小郭

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万科或许还可以做得更多。

比如开业前一年，砸500万，送10万张面值50的通用消费券，基本上可以保证把从大石杨片区的写字楼，以及稍微好一点的社区全覆盖掉，如果每个人消费的时候带3个人来，那么就意味着一年有40万的客流。

如果人均客单价60元，就会产生2400万营业额，按25家店计算每家可以得到近100万；如果自然消费和回头客，加上周末和逢年过节，能够再做到60万客流，那么每家店年营业额就可以做到200万。在免租的情况下，大部分商家不到一年就可以收回装修成本和前期投入。

如果第一年有100万客流，日均来客2700人，大部分重庆人应该都已经知道了火锅一条街——这时候谁还在意那100多米的距离？

这500万也不用万科全部自己掏，每个平方售价涨500，卖5000平米就可以回来一半，自己掏剩下一半就可以了。



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比如，每个过生日的顾客，在火锅一条街吃饭后，都可以凭消费小票和身份证抽奖；人人有份，以二三十块的小奖为主，但每个月送一台最新款的IPHONE。

比如，企业客户可以采用在合约商家店面通用的消费券，2000块九折，5000块八五折，10000块八折——这应该是大部分商家都可以接受的折扣，还可以帮助商家以比较体面的方式，对抗购物中心餐饮的团购冲击，毕竟火锅和江湖菜希望自己看上去是傲娇的，和购物中心的流水线餐饮是不同的。

再比如，外地到重庆来的游客，凭消费小票和机票动车票，就可以领一份很有重庆特色和元素的小礼品，比如手机壳冰箱贴开瓶器钥匙扣等等，这些纪念品可以成本不高，但必须很有设计感很漂亮，一年出几款就可以，但每款必须是爆款，对于游客来说，还有什么比有吃有拿高兴？

还有家庭聚会、同学会……，如果认真想，都可以做文章。  

  

anranseoh

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万科或许应该展示出的是，好歹我是全球第一的开发商，只要我愿意只要我想，就算是一块石头我都可以把它烧得滚烫。

火锅一条街，就是我必须烧烫的这块石头，只要是跨进这个门槛的商家，都可以跟着喝酒吃肉，反正都是喝酒吃肉，坐的位置好一点差一点有多大区别？你作为商家应该担心的是没有位置，而不是挑三拣四。

我要做的不是迎合讨好你，而是用实力把你打服气——很多时候，所谓合作就是这么成就的。

在做下一个商业项目的时候，就有成功案例和感情讲了，那时候甩支穿云箭，或许就有千军万马来相见。



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对于万科来说，在南方花园直港大道渐显老态的背景下，用1万多平米的餐饮商业来展示气质，打一个商业翻身仗，再适合不过了。

其一，重庆和万科一个量级的竞争对手，目前没有一家，把一个1万多平米的商业当成大事来抓；其二，如果项目有十来万平米，远不是投入几百千把万，就能炒出人气解决问题。



只要时机合适，一定要拿出气质。

就像我在吃小面的时候加煎蛋，从来不问价钱一样。